France : Allègement des conditions d’octroi des crédits immobiliers
Le Haut Conseil de stabilité financière a récemment assoupli les critères d’obtention d’un crédit immobilier. Les emprunteurs pourront désormais s’endetter à hauteur de 35 % et la durée maximale de leur crédit passera de 25 à 27 ans, dans le neuf.
Changement d’avis :
Depuis l’instauration du premier confinement pour lutter contre la pandémie de Covid-19, les banques ont multiplié les refus de crédits immobiliers. De nombreux ménages ont vu leurs rêves d’accession à la propriété s’envoler.
Afin d’aider les foyers disposant de revenus modestes, notamment les primo-accédants, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a finalement assoupli les recommandations qu’il avait adopté en 2019, c’est-à-dire d’imposer aux banques de respecter le taux d’effort maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur et de plafonner la durée de crédit à 25 ans.
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Hausse du taux d’effort :
Après avoir procédé à un examen des risques et des vulnérabilités affectant le secteur financier français, le HCSF a décidé de relever le taux d’effort maximal des emprunteurs de 33 à 35 %.
Cette hausse a pour but d’éviter les situations qui ont entrainé des refus de prêt insensés, et à des primo-accédants de devenir propriétaires, et même dans les grandes villes où les prix sont généralement plus élevés.
Même si les banques resteront vigilantes sur le reste-à-vivre et l’apport des emprunteurs, elles auront davantage de latitude pour accepter les dossiers qui dépassent un peu les limites.
Jusqu’à 27 ans de crédit :
Au-delà de la hausse du taux d’effort, le HCSF a de plus, étendu la durée des crédits à 27 ans dans le neuf pour prendre en compte les différés d’amortissement de 2 ans maximum dans le cas de ventes en l’état futur d’achèvement et de construction de maisons individuelles.
Cette année, sous l’effet des recommandations, la durée de prêt, limitée à 25 ans, intégrait le différé d’amortissement de 2 ans lié au délai de construction. Ainsi, la capacité d’emprunt était donc calculée sur 23 ans (+ deux ans de différé) et non sur 25.
Avec cette nouvelle donne, un couple avec 3 000 € de revenus pourra emprunter 16 740 € de plus sur 25 ans + deux ans de différé, pour une même mensualité de 1000 € par mois, ce qui est non négligeable. (250 040 € à 1,5 % sur 25 ans contre 233 300 € sur 23 ans).
Comme il l’avait annoncé le 17 décembre 2020, le Haut Conseil a ajusté ses recommandations adressées aux établissements de crédits et relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier résidentiel. Vous trouverez ici la notice qui en précise les définitions.
Un impact concret ?
Reste encore à observer les conséquences de ces assouplissements sur les dossiers de crédit jusque-là au point mort. On peut espérer que cette décision va permettre de financer à nouveau une très grande majorité des projets bloqués et délaissés. Un taux d’endettement appliqué maximum à 35% en 2020, aurait permis à 87% des dossiers de primo-accédants recalés en 2020 d’être acceptés par les organismes bancaires. Les primo-accédants ne seraient pas les seuls à profiter de ces allègements puisque 67% des secundo-accédants mis sur le côté – les ménages faisant par exemple l’acquisition d’une résidence secondaire ou qui investissent dans l’immobilier – seraient ainsi de nouveau solvables en 2021. Avec l’arrivée de ces changements on remarque que la plupart d’entre eux pourront dorénavant emprunter plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires, et ainsi faire passer leurs dossiers jusque-là refusés.
Cette décision du Haut conseil, va on l’espère, pouvoir augmenter la capacité d’emprunt des ménages de 6% en moyenne. Peut-on espérer en 2021, de nouvelles opportunités pour les primo-accédants qui ont souffert de l’année précédente ?
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