Nouvelles règles sur l’assurance emprunteur : 3 solutions pour les esquiver

Les banques doivent dorénavant intégrer obligatoirement l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement pour obtenir un prêt immobilier en Alsace et en France. Découvrez 3 potentielles solutions pour sauvegarder votre capacité d’emprunt !

Fin janvier, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), présidé par le ministre de l’Economie, a pris sa décision et a demandé aux banques de comptabiliser le coût de l’assurance dans les charges d’emprunt pour calculer l’endettement des futurs emprunteurs. Ce durcissement d’un côté s’accompagne toutefois d’un assouplissement de l’autre : le taux d’endettement maximum est porté à 35%, contre 33% auparavant.

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I. Faire jouer la concurrence :

Il existe quelques leviers pour réduire le poids de l’assurance emprunteur en Alsace et rétrécir ainsi le taux d’endettement des dossiers un peu limites. Il est premièrement conseillé de faire jouer la concurrence, notamment pour les jeunes emprunteurs. C’est surtout pour ces derniers que les mensualités d’assurance seront le plus fortement réduites.

Prenons ici l’exemple d’un couple de trentenaires gagnant 4 500 euros nets par mois et souhaitant emprunter 380 000 euros sur 25 ans. Le résultat de ce match entre assurance bancaire et assurance individuelle est présenté sur le tableau suivant. En résumé, pour que ce couple respecte la limite de 35% requis par le HCSF, il est nécessaire que leur assurance emprunteur ne leur coûte pas plus de 74 euros par mois, ce qui avec un contrat bancaire n’est pas gagné.

Simulation réalisée par Magnolia.fr

Les emprunteurs seniors peuvent également faire des économies en souscrivant à une assurance en dehors de leur banque. En effet s’ils sont touchés par la moindre pathologie les banques auront tendance à les supprimer. Il est donc important pour eux de comparer la couverture de chaque assureur pour une même pathologie.

II. Manier les quotités :

Selon la Fédération française de l’assurance, les banques captent toujours près de 90% des cotisations versées sur le marché de l’assurance de prêt. Les établissements de crédit ont l’avantage de pouvoir proposer à la fois leur assurance emprunteur et le prêt immobilier.

Afin de diminuer le coût de l’assurance et cela sans passer par la délégation, l’unique solution consiste à diminuer les quotités et donc les cotisations seront moins importantes. Cela représente le taux de couverture de chaque emprunteur soit, la part de capital qui restera à leur charge si l’emprunteur ou le co-emprunteur a un problème de santé ou décède. Car plus la quotité est élevée, plus l’assurance est coûteuse. En cas d’achat immobilier seul, il n’y a pas de débat : la banque exige une couverture à 100%. Mais, pour un couple, il est possible que chaque emprunteur ne s’assure qu’à 50%. La potentielle conséquence est, qu’en cas de décès d’un des emprunteurs, 50% du capital restant dû restera à la charge du survivant.

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III. Optimiser le montage de votre prêt immobilier :

Pour freiner votre taux d’endettement, il est aussi concevable de jouer sur le montage du crédit, à travers divers mécanismes :

• Premièrement, pour les emprunteurs qui ont des reliquats de crédits (conso, étudiant…), il peut être conseillé d’utiliser l’intégralité ou partie de leur apport personnel pour rembourser leurs dettes.
• La deuxième technique consiste à lisser les prêts existants avec le prêt immobilier. On parle alors de modulation des mensualités.
• Enfin, quelques banques peuvent proposer des prêts à paliers, avec une mensualité qui augmente progressivement dans l’idée de suivre la hausse des revenus du ménage. Le taux d’endettement étant calculé en fonction de la première échéance, il s’avère donc plus bas avec ce type de crédit qu’avec un emprunt aux mensualités fixes.

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