Peut-on rembourser son crédit immobilier plus tôt que prévu ?

Vous avez reçu une somme d’argent, vendu un bien immobilier ou souhaitez simplement réduire votre endettement ? Il est possible de rembourser son crédit immobilier avant la date initialement prévue dans le contrat.

Cette opération, appelée remboursement anticipé, permet de réduire le capital restant dû et, dans certains cas, de réaliser des économies sur les intérêts du prêt.

Cependant, un remboursement anticipé peut entraîner des frais et n’est pas toujours la solution financière la plus intéressante.

Quelles sont les règles applicables, combien coûte un remboursement anticipé et comment savoir s’il est avantageux ?

Comment fonctionne le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

En France, l’article L313-47 du Code de la consommation autorise l’emprunteur à rembourser son crédit immobilier par anticipation, en totalité ou en partie.

Deux possibilités existent :

• Le remboursement anticipé total : l’emprunteur rembourse l’intégralité du capital restant dû et met fin au crédit.
• Le remboursement anticipé partiel : l’emprunteur rembourse une partie du capital, ce qui permet, selon les modalités convenues avec la banque, de réduire ses mensualités ou de raccourcir la durée du prêt.

Exemple : vous avez emprunté 150 000 € sur 20 ans à 3 %, avec une mensualité d’environ 832 €, hors assurance. Après 5 ans, votre capital restant dû est d’environ 120 463 €. Vous décidez de rembourser 30 000 € par anticipation. Votre capital restant dû passe alors à 90 463 €.

Deux options sont envisageables :

• Réduire vos mensualités : vous conservez les 15 années restantes et votre mensualité passe d’environ 832 € à 625 €.
• Réduire la durée du prêt : vous conservez une mensualité d’environ 832 €, mais terminez votre remboursement environ 4 ans et 6 mois plus tôt.

L’article L313-47 précise également que le contrat de prêt peut interdire les remboursements anticipés égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial emprunté, sauf lorsqu’il s’agit de rembourser la totalité du solde.

Exemple : pour un crédit immobilier initial de 200 000 €, la banque peut prévoir contractuellement un remboursement anticipé partiel supérieur à 20 000 €. Cette limite est calculée sur le montant emprunté à l’origine, et non sur le capital restant dû au moment de l’opération.

Cette restriction n’est pas automatique : elle doit être prévue dans le contrat. Il est également possible de négocier des conditions plus souples avec l’établissement prêteur.

Conseil : avant d’effectuer un remboursement, demandez à votre banque un décompte précisant le capital restant dû, les éventuelles indemnités et les conséquences de l’opération sur votre crédit.

Quels sont les frais d’un remboursement anticipé ?

Lorsqu’un crédit immobilier est remboursé avant son terme, la banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), si elles sont prévues dans le contrat. Pour un crédit immobilier à taux fixe, l’article R313-25 du Code de la consommation prévoit que ces indemnités ne peuvent pas dépasser le montant le plus faible entre :

• Six mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Exemple : rembourser son crédit immobilier après 5 ans

Vous avez souscrit un crédit immobilier de 150 000 € sur 20 ans, au taux fixe de 3 %, avec une mensualité d’environ 832 €, hors assurance.

Après 5 ans, il vous reste environ 120 463 € de capital à rembourser, sur les 15 années restantes.

Deux possibilités s’offrent à vous :

• Remboursement anticipé total : vous remboursez les 120 463 € restants et économisez environ 29 278 € d’intérêts futurs. La banque peut appliquer une indemnité, plafonnée au montant le plus faible entre 6 mois d’intérêts (1 807 €) et 3 % du capital restant dû (3 614 €). L’indemnité maximale est donc de 1 807 €
• Remboursement anticipé partiel de 30 000 € : votre capital restant dû passe à 90 463 €. En conservant le taux de 3 % et les 15 années restantes, votre mensualité diminue à environ 625 €, contre 832 € auparavant. Vous économisez ainsi environ 7 291 € d’intérêts futurs.

À retenir : les deux plafonds d’indemnisation ne s’additionnent pas. La banque doit respecter le plus faible des deux.

Rembourser un crédit par anticipation permet d’éviter des intérêts futurs, mais le gain réel dépend des indemnités et de la durée restante du prêt.

Dans quels cas les indemnités ne sont-elles pas dues ?

Pour les contrats conclus depuis le 1er juillet 1999, l’article L313-48 prévoit notamment une exonération lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du logement à la suite :

• D’un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• D’une cessation forcée d’activité professionnelle ;
• Du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

L’absence d’indemnités peut également être prévue ou négociée dans le contrat de prêt.

Est-il plus intéressant de réduire ses mensualités ou la durée du prêt ?

Lors d’un remboursement anticipé partiel, deux stratégies peuvent être envisagées selon les conditions du contrat.

Réduire les mensualités permet d’alléger les charges mensuelles tout en conservant généralement la durée initiale du financement. Cette solution peut être intéressante pour retrouver davantage de souplesse budgétaire.

Réduire la durée du prêt permet de conserver des mensualités proches de leur montant initial tout en remboursant le crédit plus rapidement.

À taux et montant remboursé identiques, raccourcir la durée permet généralement d’économiser davantage d’intérêts que de simplement diminuer les mensualités.

Le choix dépend donc de votre objectif : augmenter votre reste à vivre ou réduire au maximum le coût total du financement.

Quand un remboursement anticipé est-il réellement avantageux ?

L’intérêt financier d’un remboursement anticipé dépend principalement du taux du crédit, du capital restant dû, de la durée restante et des éventuelles indemnités.

Sur un prêt amortissable classique, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Leur montant est donc généralement plus important au début du financement, lorsque ce capital est encore élevé.

Un remboursement anticipé réalisé dans les premières années peut ainsi permettre d’économiser davantage d’intérêts qu’une opération effectuée peu avant la dernière échéance.

Il faut prendre en compte :

• Les intérêts futurs économisés ;
• Les éventuelles indemnités de remboursement anticipé ;
• Les économies possibles sur l’assurance emprunteur ;
• L’épargne qui restera disponible après l’opération.

Conseil : si votre crédit bénéficie d’un taux particulièrement faible, il peut être intéressant de comparer les économies attendues avec les avantages de conserver votre épargne disponible.

Comment optimiser le remboursement de son crédit immobilier ?

Avant de rembourser tout ou partie de votre prêt, il est essentiel de calculer le gain financier réel de l’opération, en tenant compte des frais et des intérêts économisés.

Il peut également être utile d’étudier d’autres solutions, comme la renégociation du crédit ou son rachat par un autre établissement bancaire lorsque les conditions de marché le justifient.

Un courtier peut vous aider à comparer ces possibilités et à déterminer laquelle correspond le mieux à votre situation financière.

Vous souhaitez réduire le coût de votre crédit immobilier ?

Alternative Courtage vous accompagne dans l’analyse de votre financement et l’étude des solutions permettant d’optimiser vos conditions de remboursement.