Frais de notaire, garantie, dossier : quels frais prévoir en plus du prix du logement ?

Lors d’un achat immobilier, le prix affiché du logement ne représente pas le coût total de l’opération.

En plus du prix d’acquisition, plusieurs frais liés à l’achat immobilier doivent être anticipés : frais de notaire, garantie du prêt immobilier, frais de dossier bancaire, assurance emprunteur ou encore éventuels frais de courtage.

Ces dépenses peuvent représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le montant et les caractéristiques du projet.

Pour préparer correctement son financement, il est donc essentiel d’établir un budget immobilier global intégrant l’ensemble des frais annexes avant de faire une offre d’achat.

Quels sont les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

Les frais d’acquisition, couramment appelés frais de notaire, s’ajoutent au prix du logement et doivent être intégrés dans votre budget.

Ils comprennent notamment les droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités, les débours liés aux différentes formalités ainsi que la rémunération réglementée du notaire.

Leur montant varie notamment selon la nature du bien, son prix et sa localisation.

Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent généralement environ 7 à 8 % du prix du logement. Dans le neuf, ils sont habituellement plus faibles et se situent souvent autour de 2 à 3 %.

Exemple : pour l’achat d’un logement ancien à 250 000 €, il peut être nécessaire de prévoir environ 17 500 à 20 000 € de frais d’acquisition, selon les caractéristiques de l’opération.

Conseil : ne calculez pas votre budget uniquement à partir du prix de vente du logement. Les frais d’acquisition doivent être intégrés dès l’étude de votre capacité de financement.

Quels frais de garantie prévoir pour un prêt immobilier ?

Lorsqu’une banque accorde un crédit immobilier, elle demande généralement une garantie destinée à la protéger en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur.

Plusieurs types de garanties peuvent être utilisés selon le dossier et l’établissement bancaire :

• La caution d’un organisme spécialisé ;
• L’hypothèque ;
• L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, lorsque celle-ci est applicable.

Le coût de la garantie dépend notamment du montant emprunté et du dispositif retenu.

Il peut donc représenter plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros et doit être anticipé dans le plan de financement.

Dans le cas d’un organisme de cautionnement, une partie des sommes versées peut parfois être restituée à la fin du crédit selon les conditions de l’organisme concerné.

Exemple : pour une garantie hypothécaire, le coût peut être estimé à environ 1,10 % du montant financé en Alsace Moselle, contre environ 0,70 % en Vieille France, où le régime du livre foncier entraîne des frais différents.

Conseil : lorsque vous comparez plusieurs offres de prêt immobilier, ne regardez pas uniquement le taux d’intérêt. Le coût de la garantie fait également partie du coût global du financement.

Quels sont les frais de dossier facturés par la banque ?

Lors de la mise en place d’un crédit immobilier, la banque peut facturer des frais de dossier pour l’étude et le traitement de votre demande de financement.

Leur montant dépend de l’établissement bancaire et peut notamment être fixé sous la forme d’un montant forfaitaire ou d’un pourcentage du capital emprunté, généralement avec un minimum et un plafond.

Ces frais peuvent parfois être négociés dans le cadre de la discussion globale sur les conditions du crédit.

Quel budget prévoir en plus du prix d’achat du logement ?

Avant de signer un compromis de vente, il est recommandé d’établir un budget prenant en compte l’ensemble des dépenses liées à l’opération.

Au prix du logement peuvent notamment s’ajouter :

• Les frais d’acquisition ;
• Les frais de garantie du prêt ;
• Les frais de dossier bancaire ;
• L’assurance emprunteur ;
• Les éventuels frais de courtage ;
• Les travaux et dépenses liés à l’installation dans le logement.

Exemple : pour l’achat d’un logement ancien à 250 000 €, il ne faut pas considérer que votre projet représente uniquement 250 000 €. Les frais d’acquisition, de garantie, de dossier et les autres dépenses liées au financement peuvent porter le budget global à un montant sensiblement supérieur.

Il est donc préférable de conserver une marge de sécurité plutôt que d’utiliser l’intégralité de son épargne pour financer l’acquisition.

L’essentiel : comparez le coût global des différentes propositions de financement et notamment leur TAEG (taux annuel effectif global), qui permet d’intégrer plusieurs frais obligatoires liés à l’obtention du crédit.

Faut-il utiliser son apport personnel pour payer les frais annexes ?

L’apport personnel peut notamment servir à couvrir les frais d’acquisition, de garantie, de dossier ou de courtage.

Il n’est toutefois pas toujours nécessaire de mobiliser toute son épargne. Le montant de l’apport dépend du projet, du profil de l’emprunteur et des conditions proposées par la banque.

Conseil : conservez si possible une épargne de sécurité après votre achat.

Anticipez votre budget immobilier avec un courtier

Le coût d’un achat immobilier ne se limite pas au prix du logement. Frais de notaire, garantie, dossier et assurance doivent également être anticipés pour construire un budget réaliste.

Un courtier peut vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt, optimiser votre apport et comparer les différentes solutions de financement.

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