PROTÉGER SON BIEN

LA PROTECTION EN CAS DE DÉCÈS

Lors de votre demande de financement, vous aurez forcément souscris à une assurance emprunteur. Cet incontournable de tout crédit immobilier, certifie au prêteur la bonne fin du remboursement en cas de défaillance de votre part : décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail (maladie ou accident). Les mensualités du prêt sont prises en charge de manière totale (décès ou perte totale et irréversible d’autonomie) ou partielle (arrêt de travail). Avant tout, ces garanties socle vous protègent, vous, votre conjoint et vos héritiers en cas de survenance des risques. Le décès d’un des conjoints ne signifie pas pour autant que le second sera libre de ses engagements vis-à-vis de la banque, et que le prêt sera soldé.

Si vous avez emprunté à deux, des quotités s’appliquent sur chaque tête en fonction du profil de chacun. Le choix de cette répartition d’assurance est crucial, car, en cas de décès d’un des deux, la part que l’autre devra rembourser devra être la plus faible possible pour éviter d’éventuelles difficultés financières. Avec la couverture 50-50, le conjoint survivant s’acquittera de la moitié du capital restant dû (plus les intérêts d’emprunt). À 100% sur chaque tête, la protection est maximale ; au décès d’un des deux, l’autre n’a plus rien à rembourser. Tout l’enjeu consiste à arbitrer au mieux pour garantir une protection optimale à chaque co-emprunteur.

LA PROTECTION EN CAS DE PERTE D’EMPLOI

Une autre garantie peut être ajoutée aux garanties de base de l’assurance emprunteur : la garantie perte d’emploi que vous pouvez souscrire sous certaines conditions drastiques (emploi en CDI, ancienneté et chômage involontaire).

Il faut garder en tête que le prix de cette protection est généralement situé entre 0,10 et 0,60% du capital emprunté, ce qui peut doubler le coût de l’assurance.

– De plus, le délai de carence, c’est-à-dire le temps entre la souscription et la mise en jeu de la garantie : il s’étend entre 6 et 12 mois selon les conditions du contrat et de l’assureur.

– Le délai de franchise, temps qui va repousser la prise en charge de 3 à 9 mois à compter de la date du licenciement ou de l’indemnisation par Pôle Emploi.

– Enfin autre point important : les mensualités ne sont jamais couvertes en totalité, le plus souvent les échéances sont prises en charge à hauteur de 30% à 80%, et assorties d’un plafonnement. La durée maximale de remboursement est par ailleurs limitée à 36 voire 48 mois sur la durée totale du crédit, et à 18 mois par période d’inactivité. Il s’agit là encore d’un arbitrage à trouver pour évaluer la pertinence d’une telle garantie.

PROTÉGER SON BIEN EN CAS D’ÉVENTUEL DIVORCE

Amour pour toujours… Ce n’est pas toujours le cas. Un projet immobilier en Alsace commun peut vite devenir source de conflit quand on divorce. Il faudra ainsi céder à la liquidation de la communauté nécessairement devant notaire, si le consentement est mutuel. Vous avez trois choix :

1. La revente et le partage de la vente entre époux,
2. L’attribution du logement familial à l’un des deux ; celui-ci rachète à l’autre les parts de son ex-conjoint (rachat de soulte) ;
3. Le régime de l’indivision, c’est-à-dire que les deux époux restent propriétaires du logement.

Lorsqu’un des deux époux n’est pas en mesure de racheter la part de l’autre, le bien est alors vendu, afin de procéder au partage du patrimoine transformé en liquidités.

Les époux devront alors s’acquitter du droit de partage à l’administration fiscale, à hauteur de 2,5% sur le prix de vente net à partager.

En règle générale, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale n’est pas imposable si l’immeuble vendu (maison ou appartement) constitue la résidence principale des propriétaires au moment de la vente en Alsace.

En cas de divorce en Alsace, cette condition n’est pas toujours remplie, car un des conjoints a été contraint de quitter le domicile. Le fisc accorde néanmoins l’exonération de la plus-value si la vente du logement, motivée par la rupture, intervient dans un délai maximal de 12 mois après celle-ci. 

QU’EN EST-IL SI LE BIEN IMMOBILIER A ÉTÉ FINANCE PAR UN SEUL DES ÉPOUX ?

Dans un régime dit de communauté légale ou réduite aux acquêts (80% des unions maritales), le logement intègre obligatoirement la communauté et devra donc être partagé à parts égales. Pour que le logement acquis reste un bien propre, il faut demander au notaire d’insérer dans l’acte d’achat une clause dite d’emploi qui apporte la preuve de l’origine des fonds.

PROTECTION EN CAS D’INCENDIE OU DE DESTRUCTION DE VOTRE BIEN

L’incendie, l’inondation, les catastrophes naturelles et autres sinistres qui entraînent la destruction de la maison peuvent constituer un motif de suspension temporaire du paiement de crédit auprès du créancier. Voici quelques éléments à savoir sur cette suspension :

• La destruction du bien immobilier ne met pas fin au prêt ayant servi à son financement. Ce dommage ne suspend pas davantage de manière automatique le paiement des mensualités. Vous pouvez toutefois demander à votre banque la suspension des prélèvements durant quelques mois, ce qu’en principe le banquier acceptera. Pour l’emprunteur, il s’agit d’ailleurs d’un droit prévu par la loi, notamment par l’article l 313-12 du code de la consommation et l’article 1244-1 du code civil. Ces articles prévoient l’octroi du report ou de l’échelonnement du paiement d’un prêt immobilier ou du crédit à la consommation.
• Même avec la suspension des mensualités, vous devez continuer à payer la cotisation d’assurance prêt sur une partie du capital restant dû plus exactement qui doit toujours être couverte par l’assurance. Les mensualités reportées seront ensuite ajoutées à la fin initiale de l’emprunt ou réparties sur la durée restante.

QUELLES SONT LES ÉTAPES ?

Une fois le problème de suspension/échelonnement réglé, voici les prochaines étapes concernant votre bien immobilier :

• Vous allez devoir attendre que l’expert évalue le coût des dommages. Le rapport d’évaluation sera ensuite transmis à l’assureur, qui, à partir de là, pourra vous faire une proposition d’indemnisation dans le cadre des garanties de la multirisque habitation.
• La réception du courrier portant sur l’indemnisation est souvent très attendue. Néanmoins, elle risque malgré tout de vous décevoir, notamment si le taux de vétusté s’applique au mobilier. Auquel cas, une réduction peut être appliquée.  Celle-ci peut également être valable pour l’immobilier. Le niveau d’indemnisation va en fait dépendre du type de garantie souscrite, celle-ci pouvant être en valeur de reconstruction, en vétusté réduite ou en reconstruction à neuf aussi connue sous le nom de valeur de remplacement.
• Si vous étiez sur la fin d’un emprunt de 20 ans, le taux de vétusté peut être assez élevé, ce qui risque de poser des problèmes financiers lors de la reconstruction. Il faut également savoir que tous les assureurs n’appliquent pas le même barème en matière de taux de vétusté, certains contrats excluant l’application de la vétusté soit durant un nombre d’années précisé dans le contrat soit de manière permanente.

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