Marché immobilier français : un retour à l’équilibre en 2026 ?
Après une année 2024 marquée par un ralentissement, le marché immobilier a retrouvé un certain dynamisme en 2025, grâce à une augmentation des transactions et une progression modérée mais positive des prix. 2026 pourrait-elle confirmer cette tendance ?
En 2025, le marché a poursuivi son processus de stabilisation
Le nombre de transactions a atteint près de 929 000 ventes sur les douze mois se terminant en octobre 2025, soit une hausse de 11 % par rapport à l’année précédente. L’année 2025 montre donc une reprise beaucoup plus dynamique que 2024. Du côté des prix, la progression reste modérée mais positive sur tous les segments du marché. Toutes les variations annuelles des Indices de Prix Immobiliers (IPI) dépassent désormais 1 %, marquant ainsi une rupture avec la tendance à la baisse de l’année précédente. Cette évolution contenue s’explique principalement par des taux de crédit qui se sont avérés moins favorables que prévu, surtout au printemps 2025.
Après les baisses amorcées au début de 2024, les taux d’emprunt se sont stabilisés. Au 1er décembre 2025, ils se situaient en moyenne à 3,5 % sur 25 ans et 3,4 % sur 20 ans. Bien que ces chiffres restent supérieurs aux prévisions initiales, qui tablaient sur un retour sous les 3 % dès l’été, le second semestre 2025 a montré une reprise plus nette de l’activité. Cette évolution, hors des schémas saisonniers habituels, reflète une acceptation progressive des nouvelles conditions de financement par les acheteurs. La demande s’est ainsi reconstituée, retrouvant des niveaux proches de ceux observés en 2021.
Dans les grandes villes, l’élévation des prix reste modérée
Dans les dix plus grandes villes françaises, les prix de vente évoluent de manière assez uniforme. Dans la majorité des métropoles, la hausse reste modérée, sauf à Nice où les prix augmentent nettement, dépassant +5 % sur un an. Toulouse, Bordeaux, Marseille et Montpellier enregistrent des progressions plus mesurées, généralement comprises entre 1 % et 3 %. Nantes se distingue, avec des prix toujours en baisse, bien que le rythme du recul soit beaucoup moins marqué que l’année précédente.
Concernant le marché locatif, la hausse des loyers tend à se stabiliser, avec une progression autour de 1,3 % sur un an, contre près de 3 % l’an dernier. Ce ralentissement s’explique en partie par le retour de certains ménages vers l’accession à la propriété, freinés jusqu’ici par les prix élevés et les taux d’emprunt. Cependant, la tension sur l’offre locative reste importante, surtout dans les zones où la demande est forte. À Paris, par exemple, le nombre de logements disponibles à la location demeure 30 à 40 % inférieur à son niveau d’avant la crise sanitaire.
Taux et prix de vente : à quoi s’attendre en 2026 ?
Sur le marché du crédit, la concurrence entre les établissements bancaires s’intensifie en ce début d’année 2026. Les objectifs de production repartant de zéro avec des ambitions renouvelées, quelques ajustements de taux à la baisse pourraient intervenir, bien qu’ils devraient rester marginaux. Le scénario le plus probable demeure une stabilisation du taux moyen autour de 3,5 %, hors choc macroéconomique majeur. Cette prudence s’explique par un contexte encore fragile. Les taux longs à 10 ans demeurent élevés, portés par des incertitudes persistantes, une instabilité politique et des défis budgétaires structurels, qui maintiennent une prime de risque importante sur la dette française.
Une politique monétaire prudente et un marché orienté vers la continuité
Parallèlement, la politique monétaire reste très mesurée. Aucune baisse des taux directeurs n’est intervenue depuis juin 2025 et les marchés anticipent une stabilité pour 2026, l’inflation étant désormais globalement maîtrisée. Sur le marché immobilier, les fondamentaux plaident également pour la continuité. L’inflation est contenue et la croissance, bien qu’en légère amélioration par rapport à 2025, devrait rester faible. Les salaires continuent de progresser à un rythme modéré, désormais supérieur à l’inflation, tandis que le chômage devrait se stabiliser, selon les projections de la Banque de France. Dans ce contexte, les ménages semblent mieux armés pour concrétiser leurs projets. Le volume de transactions pourrait ainsi avoisiner les 980 000 ventes en 2026, et être accompagné d’une hausse modérée des prix de l’ordre de +2 % à +3 %
Le contexte politique influence-t-il le marché du logement ?
L’immobilier est, par nature, un marché de temps long. Un achat, un investissement ou une rénovation impliquent une projection sur 15, 20 ou 25 ans. Dans cette perspective, l’imprévisibilité des règles du jeu pèse lourdement sur les décisions des ménages, parfois davantage que le niveau des taux d’intérêt. La France traverse une crise du logement profonde, dont les répercussions sont multiples : frein à la mobilité résidentielle, difficultés de recrutement dans les zones tendues et creusement des déséquilibres territoriaux.
Un signal positif émerge toutefois : le logement est redevenu un sujet central du débat public. Le Gouvernement et le Parlement semblent enfin mesurer le caractère systémique de cette crise, qu’il s’agisse de la production neuve, de l’investissement locatif ou de la rénovation énergétique. Cependant, cette prise de conscience peine à se traduire par une stratégie cohérente. La politique du logement actuelle apparaît encore fragmentée, faite d’ajustements successifs, qui brouillent les signaux envoyés aux investisseurs.
Le constat des professionnels est unanime : sans un cadre stable et lisible, la crise ne pourra se résorber durablement. Le secteur ne peut être piloté par des mesures annuelles ou des dispositifs temporaires. Pour mettre fin à l’attentisme, le marché n’attend plus de nouvelles annonces, mais un cap clair, permettant à chacun de se projeter sereinement dans l’avenir.
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