Acheter en SCI pour sa résidence principale : fausse bonne idée ?
Devenir propriétaire de sa résidence principale reste un objectif partagé par près de 80 % des Français.
Si l’acquisition en nom propre est la solution la plus courante, il est également possible de passer par une société civile immobilière (SCI). Mais est-ce vraiment pertinent pour un logement occupé à titre
personnel ?
Pourquoi envisager une SCI pour sa résidence principale ?
Une solution intéressante pour les couples et la protection du conjoint
Pour les couples mariés, le régime légal de la communauté s’applique par défaut : chaque époux possède la moitié du logement. Créer une SCI permet de s’affranchir de cette règle, car le bien appartient à la société. La répartition des droits se fait alors via les parts sociales, offrant plus de flexibilité pour déterminer la quote-part de chacun.
Dans le cas d’un couple pacsé ou en union libre, la SCI apporte une protection renforcée au conjoint survivant en cas de décès. En structurant les statuts avec un démembrement croisé des parts (usufruit et nue-propriété), chaque associé conserve :
- 50 % du capital social de la SCI
- La nue-propriété de ses parts sociales
- L’usufruit des parts de son conjoint
Terme à connaître : l’usufruit désigne le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et la nue-propriété renvoie au droit de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser. La pleine propriété est constituée de l’usufruit et de la nue-propriété.
Ainsi, en cas de décès, le conjoint survivant bénéficie de la jouissance complète du logement, tandis que les enfants héritent de la nue-propriété.
Faciliter la transmission du patrimoine
La SCI permet également de préparer la succession et d’optimiser la transmission du patrimoine. Contrairement à un achat en nom propre où une seule donation est possible, les parts sociales peuvent être transmises progressivement, réduisant les droits de succession et limitant les conflits potentiels entre héritiers.
Le regard des banques sur l’achat en SCI
Acquérir sa résidence principale via une SCI n’est pas toujours simple auprès des établissements financiers. Les banques considèrent souvent ces dossiers comme plus risqués, car la SCI est une entité distincte des associés. Les difficultés peuvent se manifester par :
- Des taux d’intérêt plus élevés pour les crédits immobiliers
- Une exigence de garanties supplémentaires (caution personnelle des associés)
- Une complexité accrue dans l’octroi des prêts lorsque plusieurs associés sont impliqués
Avant de se lancer, il est donc essentiel de discuter avec votre banque et de vérifier la faisabilité de votre financement.
Fiscalité et plus-value : ce que vous devez savoir
Choix du régime fiscal
La SCI permet aux associés de choisir entre impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) pour les revenus éventuels. Pour un logement occupé gratuitement par ses propriétaires, l’impact fiscal est limité : la SCI doit simplement déposer le formulaire 2072-S-SD (ce document officiel permet à l’administration fiscale de connaître l’ensemble des recettes et charges de la SCI).
Plus-value immobilière
La vente de la résidence principale détenue en nom propre bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value. Pour une SCI :
- Si le bien est mis à disposition gratuitement, la plus-value bénéficie également du régime des particuliers
- Si le logement est loué et que la SCI est soumise à l’IS, la plus-value est imposée comme une plus-value professionnelle, indépendamment de la durée de détention
La plus-value est intégrée au résultat imposable de la SCI, et donc soumise au taux normal de l’IS :
- 15 % sur la tranche du bénéfice jusqu’à 42 500 €
- 25 % sur la part excédant 42 500 € (taux en vigueur 2026 pour les PME et sociétés).
Exemple concret : si la SCI vend un logement avec une plus-value de 50 000 € en 2026 :
42 500 € seront imposés à 15 % → 6 375 € d’impôt
7 500 € seront imposés à 25 % → 1 875 € d’impôt Total de l’impôt sur la plus-value : 8 250 €
Assurance et gestion des risques
Détenir sa résidence principale via une SCI implique une réflexion particulière sur les assurances :
- La SCI doit souscrire une assurance propriétaire non occupant ou multirisque adaptée au bien
- Les associés doivent s’assurer que les statuts prévoient la couverture en cas de sinistre ou de litige
- En cas de crédit immobilier, la banque peut exiger des assurances complémentaires pour protéger la société et les associés
La complexité de la revente
La revente d’un bien détenu en SCI peut être plus complexe et plus longue :
- Il faut obtenir l’accord de tous les associés pour vendre le bien
- Les parts sociales peuvent être difficiles à valoriser et à céder, notamment en cas de désaccord entre héritiers
- Les frais liés à la cession de parts (notaire, éventuelle plus-value) sont souvent plus élevés que pour une vente classique
Ces éléments rendent la SCI moins flexible si vous souhaitez vendre rapidement votre résidence principale.
Les inconvénients majeurs à considérer
Perte de certaines aides : Prêt à Taux Zéro, Plan Épargne Logement ou autres subventions à l’achat sont réservés aux acquisitions en nom propre.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la résidence principale détenue en SCI ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % applicable aux particuliers. Une décote peut toutefois être appliquée sur les parts sociales si elles sont peu liquides.
Risque fiscal : un abus de droit peut être constaté si la SCI est créée juste avant de lourds travaux pour générer un déficit foncier, entraînant des sanctions financières.
Comment acquérir sa résidence principale via une SCI ?
Créer la SCI avant l’achat
Vous projetez d’acheter ? Vous pouvez constituer votre SCI dès maintenant. Les étapes :
- Rédaction des statuts
- Dépôt du capital social (pas de montant minimum légal obligatoire)
- Publication dans une annonce légale
- Formalités auprès du Guichet unique
La SCI sera prête lorsque vous aurez trouvé votre logement
Apporter un bien existant à la SCI
Vous êtes déjà propriétaire ? Le transfert du bien à la SCI peut se faire sous forme d’apport en nature. Chaque associé reçoit des parts correspondant à la valeur de son apport. Il est recommandé de faire évaluer le bien par un professionnel pour sécuriser l’opération.
La « vente à soi-même »
Une autre option consiste à vendre votre résidence à la SCI, financée par un emprunt de l’entreprise. Cette opération permet d’obtenir des liquidités tout en conservant le bien dans votre patrimoine, mais doit être encadrée par un professionnel pour éviter tout risque de requalification fiscale.
Conclusion
La SCI offre des avantages indéniables en matière de protection du conjoint, de transmission et de gestion patrimoniale, mais comporte également des contraintes importantes : complexité bancaire, fiscalité particulière, assurance et difficultés de revente.
Avant de décider d’acheter votre résidence principale via une SCI, il est donc essentiel de peser soigneusement les bénéfices et les limites, et de se faire accompagner par des professionnels.
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