ACHAT EN VEFA (ACHAT SUR PLAN)

Avez-vous déjà pensé à acquérir un logement avant même qu’il ne soit construit ? L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), aussi appelé achat sur plan, permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf dont la construction est en cours ou à venir. Ce type de transaction présente des spécificités qu’il est essentiel de bien comprendre. Quels sont ses atouts ? Comment se déroule le financement ? Quelles sont les étapes clés ?

Qu’est-ce que l’achat en VEFA (ou achat sur plan) ?

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) correspond à un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas terminée. Dès la signature de l’acte authentique, l’acheteur devient propriétaire du terrain, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

En contrepartie des sommes versées progressivement, et débloquées par la banque selon l’état d’avancement du chantier, le promoteur s’engage à livrer le bien une fois celui-ci achevé.

L’essentiel à retenir sur l’achat en VEFA

• Acheter en VEFA consiste à acquérir un logement avant sa construction : le paiement s’effectue progressivement, au rythme de l’avancement du chantier.

• L’acheteur bénéficie de garanties légales solides : notamment la garantie financière d’achèvement (GFA), qui sécurise la livraison du bien en cas de défaillance du promoteur.

• Le contrat de réservation joue un rôle central : il encadre les conditions de la vente et permet parfois de personnaliser le logement durant la construction.

• La réglementation environnementale RE2020 s’impose aux logements neufs : elle vise à limiter l’empreinte carbone des bâtiments et à améliorer leur performance énergétique.

• Les constructions doivent désormais mieux répondre aux enjeux climatiques : conception bioclimatique et confort d’été sont devenus incontournables face à la multiplication des épisodes de chaleur.
• L’impact carbone des bâtiments est désormais pris en compte : le choix des matériaux et l’analyse du cycle de vie du logement sont intégrés aux exigences réglementaires.

• Les acquéreurs profitent de logements plus performants et durables : les nouvelles normes garantissent des biens économes en énergie et plus respectueux de l’environnement.

Pourquoi choisir un achat en VEFA ?

Opter pour un achat en VEFA présente de nombreux avantages. Tout d’abord, vous accédez à un logement neuf, sans travaux à prévoir, conforme aux dernières normes de construction et aux exigences environnementales en vigueur. Un point particulièrement important à l’heure où les critères du diagnostic de performance énergétique (DPE) deviennent de plus en plus stricts. Un logement neuf permet généralement de réduire les dépenses énergétiques sur le court et le long terme.

Autre atout majeur : le paiement du bien est progressif. Le règlement s’effectue par appels de fonds, en fonction de l’avancée des travaux. Vous ne payez chaque échéance que si l’étape correspondante du chantier a bien été réalisée et validée.

Sur le plan financier, l’achat en VEFA permet également de bénéficier de frais de notaire réduits, généralement compris entre 2 % et 4 % du prix du bien, contre 7 % à 8 % dans l’ancien. À cela peuvent s’ajouter certains avantages fiscaux, comme une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans ou l’application d’une TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones éligibles.

Enfin, l’achat sur plan offre un cadre juridique sécurisant grâce aux différentes garanties légales, tout en laissant la possibilité de personnaliser le logement (choix des matériaux, des finitions ou des équipements), selon les options proposées par le promoteur.

Comment financer un achat en VEFA ?

Comme pour tout projet immobilier, la banque analysera la situation financière de l’acheteur avant d’accorder un crédit. Si vous envisagez un achat en VEFA et que vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour un achat comptant, il est fortement recommandé de préparer un dossier solide et d’évaluer précisément votre capacité d’emprunt en amont.

C’est précisément à ce stade que l’accompagnement d’un courtier prend tout son sens.
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Il est important de noter que, dans le cadre d’un crédit immobilier avec déblocage progressif des fonds, des intérêts intercalaires s’appliquent. Correspondant aux intérêts dus pendant la période intermédiaire comprise entre le déblocage des sommes et le début du remboursement du capital, ils sont calculés sur les montants libérés au fur et à mesure de l’avancement des travaux et viennent s’ajouter au coût total du prêt. Leur impact peut toutefois être significativement réduit grâce à l’obtention d’un taux d’emprunt avantageux, démarche dans laquelle l’accompagnement d’un courtier tel qu’Alternative Courtage constitue un levier déterminant. Consultez :https://alternativecourtage.com

Que doit prévoir le contrat de réservation lors d’un achat en VEFA?

Dans la majorité des situations, la signature de l’acte de vente définitif est précédée par un contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire.

Ce document doit contenir un certain nombre d’informations essentielles concernant le bien immobilier : nature du logement (maison ou appartement), adresse, description détaillée (surface, nombre de pièces, etc.). Les conditions financières de la vente doivent également y figurer, notamment le prix de vente, les modalités de paiement échelonné, le délai prévisionnel de livraison ainsi que les pénalités applicables en cas de retard.

Le contrat précise également les travaux ou options choisis par l’acquéreur (revêtements, équipements, aménagements). Il doit être accompagné d’un plan coté du logement et d’une notice descriptive détaillant les équipements prévus. En cas d’achat en copropriété ou en lotissement, les règlements correspondants doivent être annexés.

Les coordonnées complètes du vendeur et de l’acheteur sont indispensables à la validité du contrat. Par ailleurs, le promoteur doit fournir une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d’achèvement (GFA), assurant la protection de l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur.

Si l’acquéreur n’obtient pas son financement, une condition suspensive d’obtention de prêt peut lui permettre d’annuler la vente. Dans ce cas, les sommes versées sont restituées. Le contrat doit également être accompagné d’une attestation d’assurance dommages-ouvrage.

Après réception du contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception. Le dépôt de garantie, lorsqu’il est demandé, est alors intégralement remboursé dans un délai maximal de 21 jours.

Quels sont les délais à prévoir pour un achat en VEFA ?

Une fois toutes les conditions réunies et passé le délai de rétractation, la vente devient définitive. Les parties sont alors convoquées pour signer l’acte authentique de vente chez le notaire, au minimum un mois après notification de la date de signature.

Le notaire procède ensuite à la publication officielle de l’acte de vente. À partir de ce moment, la banque peut commencer à débloquer les fonds, et les travaux peuvent se poursuivre jusqu’à l’achèvement du logement. Le contrat mentionne une date prévisionnelle de livraison, généralement exprimée en trimestre. En pratique, il faut compter entre un et deux ans entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés, ce délai pouvant varier selon la complexité du projet et les aléas du chantier.

Comment s’effectue le déblocage des fonds en VEFA ?

Le financement d’un achat en VEFA repose sur un paiement échelonné, directement lié à l’avancement des travaux. Les appels de fonds sont réalisés par le promoteur, dans le respect du calendrier légal.

À titre indicatif, les montants maximums pouvant être demandés sont les suivants :

• 5 % du prix du bien à la réservation,
• 30 % à l’achèvement des fondations,
• 35 % à la mise hors d’eau,
• 25 % à l’achèvement des travaux,
• 5 % à la livraison du logement.

Avant chaque paiement, il est essentiel de vérifier que l’étape correspondante du chantier est bien terminée.

Livraison du logement en VEFA et garanties associées

Lors de la livraison, l’acheteur doit examiner attentivement le logement afin de s’assurer de sa conformité avec la notice descriptive. C’est à ce moment que les éventuelles réserves peuvent être émises avant la remise définitive des clés.

Plusieurs garanties légales protègent l’acquéreur, parmi lesquelles :

• La garantie des vices : couvre durant 1 an tous les vices et défauts de conformité apparents. Le délai commence à courir 1 mois après la prise de possession de bien

• La garantie financière d’achèvement : elle vient couvrir l’acquéreur d’une éventuelle défaillance du promoteur ou du constructeur quant à l’achèvement du bien immobilier et sa livraison

• La garantie de parfait achèvement : couvre durant 1 an tous les désordres (vices apparents ou malfaçons) consignés dans le procès-verbal de réception des travaux

• La garantie biennale (garantie de bon fonctionnement des équipements) : couvre durant 2 ans les dysfonctionnements des éléments d’équipement du bien, c’est-à-dire ceux qui ne font pas partie intégrante de la construction. Sont exclus leur défaut d’entretien ou leur mauvaise utilisation

• La garantie d’isolation phonique : couvre durant 1 an le premier occupant du logement de toutes les défaillances acoustiques et phoniques existantes

• La garantie décennale : couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’habitation (par exemple un défaut d’étanchéité de la toiture)

• L’assurance dommages-ouvrage : prévoit une réparation rapide des dommages relevant de la garantie décennale, avant toute recherche de responsabilité.

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