Immobilier : Pourquoi ne pas essayer le viager ?

Immobilier : Pourquoi ne pas essayer le viager ?

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Ayant souvent mauvaise réputation auprès des investisseurs, le viager est pourtant très ancien. Les Romains l’utilisaient pour leur conquête militaire. Sans cesse vu comme une forme de pari sur la mort, le viager continue de souffrir d’une certaine forme de désintérêt et même d’écœurement chez certains. Pourtant, en s’y intéressant de plus près, il s’agit souvent d’un acte souvent gagnant – gagnant pour l’acheteur et le vendeur.

Investir en viager : c’est quoi exactement ?

Investir dans l’immobilier est associé le plus souvent à acheter un appartement, une maison ou un terrain. Dans le but d’en faire sa résidence principale, secondaire ou encore pour louer le bien. Généralement, ces investissements sont consentis grâce à un prêt immobilier. Pour éviter de devoir gérer certains soucis logistiques, certains préfèrent se tourner vers la pierre. Ainsi, certains placements comme les SCPI ont aujourd’hui la cote.

En tout cas l’achat d’un bien physique en viager est loin d’être à la mode. Ce type d’achat reste encore aujourd’hui, assez marginal. Avec un marché qui ne représente seulement qu’1 à 2 % du volume des ventes immobilières.

Un achat en viager s’articule autour de 3 éléments centraux :

  • Un contrat : il lie l’acheteur et le vendeur. On parlera d’aléa du contrat en cas de décès du vendeur.
  • Une rente : elle est à verser chaque mois au vendeur en viager, jusqu’à son décès. Le montant de la rente est précisé dans le contrat
  • Un bouquet : Il s’agit d’un apport initial pour finaliser la vente.

Par exemple pour une vente d’une maison estimée à 100 000 euros, le contrat pourra faire état d’un bouquet de 20 000 euros et d’une rente mensuelle de 260 euros. Un viager peut être vendu habité, libre ou encore semi-libre. Cela viendra modifier les différents paramètres évoqués précédemment. Lorsque le viager est vendu libre, la rente mensuelle est normalement plus élevée. L’âge et le nombre d’occupants sont aussi des facteurs agir sur le montant du bouquet et de la rente.

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Le viager : un acte d’achat qui profite aux deux parties :

L’objectif est ici de voir le viager sous un angle plus positif que les traditionnels reproches qui lui sont faits. Dans la grande majorité, les ventes conclues en viager le sont par le biais d’une vente occupée. Ce qui signifie que le vendeur continue à occuper le bien après l’achat. On parle donc d’occupation à titre gratuit.

Pour le vendeur, cette situation permet de réhausser son pouvoir d’achat. Une situation particulièrement profitable à l’heure ou certaines retraites restent encore assez faibles. En cas de dégradation de l’état de santé du vendeur, ce pouvoir d’achat acquis pourra aussi garantir le payement de soins ou une place dans un EHPAD. Vendre en viager peut donc être sécurisant pour le crédit-rentier.

Pour l’acheteur, l’investissement en viager présente aussi des avantages. Généralement il permet de payer un bien à un prix moins élevé que par rapport à ceux du marché. Le viager permet aussi l’accès à la propriété, à l’heure ou l’accès au crédit immobilier semble de plus en plus difficile pour un nombre croissant de ménages. Pour certains, l’investissement en viager représente une certaine forme de solidarité intergénérationnelle. 

L’âge moyen des vendeurs en viager serait de 75 ans et celui des acheteurs, autour de la cinquantaine. Malgré la faible représentation du marché au niveau du volume des ventes, des agences spécialisées émergent. Pour certains spécialistes, le contexte actuel et la hausse des incertitudes pourrait contribuer à faire grossir ce marché.

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Comment réussir son investissement en viager ?

Un certain nombre de paramètres vous permettront de mieux réussir votre investissement en viager. Comme lors d’un achat dans l’ancien, il est important d’acheter une propriété correctement entretenue.

Un certain nombre de notaires conseillent d’investir avec des vendeurs âgés entre 70 et 80 ans. En dessous de ce niveau, la rente demandée pourrait être beaucoup plus longue et au-dessus, le bouquet pourrait exploser. Il faut garder à l’esprit que le viager est un investissement à long terme. Un investissement qui peut également constituer une forme de diversification de son portefeuille d’actif.

Comme pour n’importe quel bien immobilier, il est important de s’interroger sur les perspectives de revente. Sur une durée plus longue qu’un achat classique. Pour cela, il est préférable de privilégier les zones attractives ou en passe de le devenir. Enfin, il est souvent plus intéressant de privilégier les bouquets faibles même si cela implique le paiement d’une rente mensuelle plus élevée.

Mais la principale condition pour investir reste néanmoins de se sentir à l’aise avec l’éthique de ce type de vente.